ユニットタイプごとの家賃表

ユニットタイプごとの家賃表は、ふつう賃貸物件のチラシや概算事業計画表に載っている表だ。ユニット数(戸数)、ユニットのタイプ、面積、家賃が記載されている。その目的は、ユニットごとの収入と物件全体の収入を見せることにある。次のようなものだ。

私は、ユニットタイプごとの家賃表を使って物件に対する家賃を確認しているが、私が経験したかぎりでは、収入の実態を正確に示した概算事業計画表にでくわしたことがない。だからこそ、この情報をどのように読みこなし分析すればよいかが重要となる。もう少し詳しく見てみよう。

このケースでは、売主は、この物件のユニット8戸の家賃の合計額は「家賃総額」の列に示されているように1か月当たり4,000ドルだと言っている。しかし、とくにこの表に関しては、売主は家賃の横に星印を付け、実際の家賃はこれより低いことを示している。それもかなり低くなる。小さな文字の但し書きを見てほしい。未熟な買主は、この表を見て4,000ドルがこの物件の実際の収入だと結論づけてしまう。しかし現実には、売主自身も認めているように(ただしこれはなかなか珍しいことだ)、この4,000ドルは高めの家賃に基づいた将来得られる可能性がある収入であり、そのような家賃は相場レベルかもしれないし、そうでないかもしれない。

この物件の実際の家賃を表に記入して、収入の全体像がどう変わるかを見てみよう。

実際の家賃の数字が表に並ぶと、売主やブローカーが記載していた家賃は、この物件が実際に生み出していた家賃より1ユニット当たり63ドルも高いことが明らかになる。これは12か月間では総額6,048ドルにもなる。もしあなたが、乙の物件を売主の見積に基づいて買ったとすると、あなたの収入は予想していたより6,000ドル以上低くなる。それではまずい。

しかし、売主がパンフレットや概算事業計画表に小さな文字で実際の家賃を明かさなかったときは一一しかも明かさないのがふつうなのだが一一どうすればよいだろうか。その場合は家賃台帳を見せてもらい、その数字を使って計算しなければならない。このパンフレツトにあるような小さな文字で印刷された家賃でさえも、実際の家賃台帳と比べて検証する必要がある。信頼せよ、されど確認せよ。

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