物件プラン一価値を高めるもの

物件評価のすべてのつじつまを合わせるのに、700,000ドル相当の修繕が必要なことを見つげて、「売主さん、私たちは購入希望価格を700,000ドル引き下げたいと思います。売りますか、売りませんか」と言うだけで済むなら、これほどすてきなことはない。だが、そう簡単にはいかない。例のツーソンの物件では、私たちはその700,000ドルをもっと大きな全体像の中で考えてみた。そのさらに大きな全体像は「物件プラン」と呼ばれている。

成績が平均以下の物件を見つけて、それを健全な管理によって一気にまともな状態にできれば、ずっと速く自分の目標にたどり着けるだろう。すでにわかっていると思うが、健全な管理とは支出を減らし収入を増やすことだ。それが投資の価値を高める方法だ。できれば、評価とデューデリジェンスの期間中に、物件のキャッシュフローを増やすいくつかの具体的な方法が見つけられるとよい。考える材料には次のようなものがある。

  • 物件を歩いて見て回っているとき、角を曲がって「コインランドリーはどこですか?」と聞くと、「ここにはありません」と言われなかっただろうか。
  • あるユニットに足を踏み入れたとき、窓の外に患をのむほどに美しい山々の景色が見えたが、後で家賃台帳を見ると、このユニットに割増料金がついていないことがわかったりしなかっただろうか。
  • 物件の検査のときに、賃貸ユニットをあと6戸建てたりガレージを造るのに理想的な位置にある場所が、ぽろぽろのテニスコートになっていたりしなかっただろうか。
  • オートロック装置を設置するのに20,000ドル投資しようと思ったことはないだろうか。これは物件の見た目の価値を高め、各ユニットの家賃に月10ドルから15ドル上乗せすることが可能になる。

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