物件から収入の確認

売主が賃貸物件の現在の収入を概算事業計画表や口頭で明らかにしたら、そ
れらの数字を検証しよう。物件からの収入は、投資物件を買うときは真っ先に
見るべき要素であり、おそらく最も重要な要素となる。銀行があなた自身の資
産を担保に融資する住宅ローンと違って、投資用賃貸物件のローンは、物件そ
のものの収入を生み出す潜在能力によって担保される場合が非常に多い。あな
たが真っ先に収入を検証しなくても、後で銀行のためにやらなければならなく
なるのだから、いまやっておいたほうがいい。そしてこのたった 1つの変数が、
この物件がさらに時間をかける価値のあるものかどうかを教えてくれる。
くわしい話をする前に、いくつかの用語を定義しておこう。どんな物件につ
いても、実質収入、実質潜在収入、将来の潜在収入という 3つの種類の収入が
考えられる。

  • 実質収入。過去 12 か月間に物件が生み出した総収入。
  • 実質潜在収入。物件の入居率が 100 パーセントで、しかもオーナーがその他 のあらゆる収入の機会を活用していたら、過去12 か月聞に物件が生み出したはずの収入。
  • 将来の潜在収入。その物件が、現在の相場家賃で100 パーセントの入居率と
    なり、しかもオーナーがその他のあらゆる収入の機会を活用すれば生み出さ
    れる可能性のある総収入。
    将来の潜在収入に基づいて物件を売ろうとする物件オーナーが多いとことだろう。しかし、現実の収入をもとに買うのが身のためだ。つまり、物件が現在運営されている方法と現在稼いでい る金額を基準にしている。
    小売と却の重要な区別をはっきりさせたところで、ブローカーや売主からも
    らった販売チラシの裏面に記載されたすべての数字を、信頼しながらも確認し
    ていこう。これらの販売チラシには、かなり標準的な形式がある。ふつうは表
    面に物件の写真があり、裏面にその物件の運営成績を表す数字がたくさん載っ
    ている。これらの数字は誇張されていることが多いので、もちろん事実として 鵜呑みにすることはできない。